Immobilier à Caudry et dans le Caudrésis : où en est le marché en 2026 ?
À Caudry, une maison se situe aujourd’hui autour de 1 100 €/m².
Mais quelques kilomètres plus loin, certains villages affichent des niveaux sensiblement supérieurs.
À Ligny-en-Cambrésis, les indicateurs dépassent actuellement 1 450 €/m².
À Montigny-en-Cambrésis, on se rapproche plutôt de 1 350 €/m².
À Bertry, on tourne autour de 1 200 €/m².
Alors, faut-il en conclure qu’une maison vaut forcément plus cher dans les villages autour de Caudry ?
Pas forcément.
Parce que, dans le Caudrésis, le type de maison compte énormément.
Caudry : un marché particulièrement diversifié
Caudry possède un parc immobilier très varié.
On y trouve des maisons de ville, des semi-individuelles, des pavillons des années 1970-1980, des plain-pied, mais également des maisons plus récentes ou des propriétés avec de grandes parcelles.
En septembre 2026, les principaux indicateurs situent les maisons à Caudry autour de 1 060 à 1 100 €/m².
Le marché s’est également mieux orienté ces derniers mois, avec une progression mesurée autour de 5 à 6 % sur un an selon certains observatoires.
Mais cette moyenne cache de très fortes différences.
À Caudry même, certaines zones affichent des niveaux proches de 900 €/m² tandis que d’autres dépassent 1 100 €/m².
Une maison à Caudry ne s’estime donc déjà pas uniquement avec une moyenne communale.
Et dans les villages autour de Caudry ?
En élargissant au Caudrésis, les écarts deviennent encore plus visibles.
À titre indicatif, les prix moyens des maisons se situent actuellement autour de :
Caudry : environ 1 060 à 1 100 €/m²
Béthencourt : environ 1 160 €/m²
Beauvois-en-Cambrésis : environ 1 170 €/m²
Bertry : environ 1 200 à 1 240 €/m²
Caullery : environ 1 280 €/m²
Clary : environ 1 350 €/m²
Montigny-en-Cambrésis : environ 1 360 €/m²
Ligny-en-Cambrésis : environ 1 470 €/m²
On retrouve également autour de 1 150 €/m² à Fontaine-au-Pire ou un peu plus de 1 100 €/m² à Beaumont-en-Cambrésis.
Ces chiffres doivent naturellement rester des repères.
Dans les petites communes, quelques ventes seulement peuvent faire varier fortement les moyennes.
Mais ils montrent quelque chose d’important :
le marché immobilier du Caudrésis n’est pas uniforme.
Pourquoi certains villages affichent-ils des prix supérieurs à Caudry ?
Il faut regarder ce qui est réellement vendu.
À Caudry, une partie importante du parc est constituée de maisons anciennes ou mitoyennes.
Dans plusieurs villages environnants, on retrouve davantage de :
maisons individuelles ;
pavillons ;
grandes parcelles ;
garages et sous-sols ;
constructions plus récentes ;
configurations familiales.
Cela modifie naturellement le prix moyen observé.
Prenons deux maisons de 110 m².
La première est une maison de ville mitoyenne, avec petit extérieur et quelques travaux.
La seconde est un pavillon individuel avec garage, quatre chambres et 800 m² de terrain.
Même surface.
Même bassin de vie.
Mais pas du tout le même produit.
Les pavillons restent particulièrement recherchés
C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles je concentre particulièrement mon activité sur les maisons individuelles et pavillons.
Dans le Caudrésis, plusieurs critères reviennent régulièrement dans les recherches des acquéreurs.
Une maison individuelle ou semi-individuelle
L’absence de mitoyenneté reste un vrai argument pour de nombreux acheteurs.
Trois ou quatre chambres
C’est le format classique recherché par une famille.
Un garage ou un sous-sol
Sur ce type de marché, c’est souvent un critère important.
Un terrain exploitable
Il n’est pas forcément nécessaire d’avoir 2 000 ou 3 000 m².
Un terrain de 500 à 1 000 m², agréable et facile à entretenir, répond déjà à beaucoup de demandes.
Peu de gros travaux
Toiture, chauffage, isolation, menuiseries ou électricité…
Les acquéreurs font aujourd’hui leurs calculs beaucoup plus précisément qu’il y a quelques années.
Ils raisonnent en coût global :
prix d’achat + frais + travaux + financement.
Une maison moins chère n’est donc pas forcément considérée comme une meilleure affaire.
Le cas des pavillons des années 70-80
Le Caudrésis compte beaucoup de maisons construites durant cette période.
Ce sont souvent des pavillons de 80 à 110 m², avec trois chambres, garage ou sous-sol et terrain.
Ils peuvent aujourd’hui représenter un excellent compromis pour une famille.
Mais leurs valeurs sont devenues extrêmement différentes.
Un pavillon resté quasiment dans son état d’origine et un pavillon entièrement rénové ne peuvent plus être comparés uniquement sur leur année de construction.
Après quarante ou cinquante ans, ce sont notamment :
l’isolation ;
le chauffage ;
les menuiseries ;
le DPE ;
la toiture ;
la cuisine ;
la salle de bains ;
et l’état général
qui font une grande partie de la différence.
Un marché qui semble retrouver de la stabilité
À Caudry, les indicateurs montrent aujourd’hui un marché mieux orienté qu’au cours des dernières années.
Le prix moyen tous biens confondus progresse d’environ 5,7 % sur douze mois selon PAP, même si cette évolution doit être interprétée avec prudence.
Dans des communes comme Bertry, la hausse est beaucoup plus modérée, autour de 1 % sur un an.
Cela illustre encore une fois une réalité :
il n’existe pas une seule tendance pour tout le Caudrésis.
Chaque commune, chaque typologie et parfois chaque rue peut évoluer différemment.
Et pour 2027 ?
Je ne m’attends pas à une hausse spectaculaire de l’ensemble du marché.
Mon scénario serait plutôt celui d’un marché relativement stable, mais de plus en plus sélectif.
Les maisons qui devraient continuer à mieux résister sont probablement celles qui combinent :
maison individuelle + garage + extérieur + trois ou quatre chambres + peu de travaux.
Les constructions récentes, les plain-pied ou les pavillons rénovés pourront également bénéficier de leur rareté.
À l’inverse, les maisons nécessitant une rénovation importante devront laisser suffisamment de marge financière aux acquéreurs.
L’écart de valeur entre deux maisons de même surface pourrait donc continuer à augmenter.
Alors, combien vaut votre maison dans le Caudrésis ?
Une moyenne au mètre carré permet de situer une commune.
Mais elle ne permet pas de déterminer précisément la valeur d’une maison.
Une maison de 120 m² à Caudry, Ligny-en-Cambrésis, Bertry ou Béthencourt peut appartenir à quatre marchés différents.
Et même au sein d’une même commune, un pavillon individuel et une maison ancienne mitoyenne ne doivent pas nécessairement être comparés.
Les statistiques permettent donc de comprendre le marché général.
L’estimation permet ensuite de déterminer la place réelle de votre maison dans ce marché.
Je travaille sur Caudry et les communes du Caudrésis, notamment Ligny-en-Cambrésis, Beauvois-en-Cambrésis, Béthencourt, Fontaine-au-Pire, Bertry, Montigny-en-Cambrésis, Clary, Caullery et les villages environnants, avec une attention particulière portée aux maisons individuelles et pavillons.
Vous envisagez une vente ou souhaitez simplement connaître la valeur actuelle de votre maison ?
Je peux analyser son positionnement, les ventes réellement comparables et la concurrence actuelle afin de déterminer le prix que je défendrais aujourd’hui sur le marché — et pourquoi.
→ Faire estimer ma maison à Caudry et dans le Caudrésis
Sources : DVF / DGFiP et principaux observatoires immobiliers. Données consultées en septembre 2026.
